監督処分の公表（令和６年度）

株式会社8

川崎市中原区田尻町29-1

指示

久保田

和之

株式会社

近藤不動産

（1）宅地建物取引業法第40条第1項（担保責任についての特約の制限）

（2）宅地建物取引業法第65条第1項第1号（業務に関し取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるとき）及び同項第2号（業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき）

免許証番号　

主たる事務所の所在地

　被処分者は、令和5年10月16日、自ら売主として、買主との間で、東京都八王子市に所在する区分所有建物の一室の共有持分79分の10を代金500万円と定めて売買契約を締結した。

　この業務において、以下の事項に宅地建物取引業法（以下、「法」という。）違反があった。

1　被処分者は、「取引内容同意確認書」なる書面を作成し、買主に署名させているが、当該書面の中で、買主は、本物件について一切の損害賠償等の請求を売主に行えないことを承諾するとしている。

　このことは、法第40条第1項（担保責任についての特約の制限）の規定に違反する。

2　被処分者が行った次の（1）から（3）の行為は、法第65条第1項第1号(業務に関し取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるとき)及び第2号（業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき）に該当する。

(1)被処分者は、当該契約のおよそ2カ月前、令和5年8月8日に当該物件を410万円で購入し、リフォーム等の物件価値を向上させるための措置をとらないまま、共有持分に分割し、その79分の10を、仕入れ時の一室そのものの価額よりも高額で、買主に売却した。

(2)被処分者は、電話営業を行い、買主の自宅を訪問した上で、買主が契約締結時83歳で一人暮らしであること、投資経験がないこと、認知・判断能力が万全の状態ではないことを把握しながら、区分所有建物の共有持分売買について、他の共有者の存在、共有により生じる制約、支払う対価に比べて利益が乏しく、流通性が極めて低く処分が容易でない権利の売買であること等の十分な説明をせず、かつ近親者に確認を取らせる等の措置をせずに、自宅訪問から3日後に売買契約を締結した。

(3)被処分者は、買主と交わした「覚書」第1条(購入不動産の利回りについて)において、「甲（買主）は乙（被処分者）から説明を受けた不動産小口商品年利1％の利回りについて理解した。」と記載をした。年利1％の根拠は、「合意書」裏面に記載の計算式のとおりと説明があったが、これには、各持分割合により負担するものと規定されている「火災保険料」、「振込手数料」、「専有部分の修繕費」、「その他本件物件に関して生じた費用」が計算に含まれていなかった。

宅地建物取引業法第47条の2第2項及び同条第3項（宅地建物取引業法施行規則第16条の11第1号ニ及び同号ヘ）

五十嵐　弘恭

免許証番号　

主たる事務所の所在地

横浜市神奈川区鶴屋町二丁目9番地22日興パレス横浜514号室

(1)　被処分者は、令和3年12月5日から同月7日にかけて投資用不動産物件の勧誘に際し、購入申込の撤回を申し出た相手方Xを午後7時頃から午前3時頃まで長時間カラオケボックスに軟禁し、申込の撤回を行わないよう恫喝するなど威圧的な言動を用いて執拗な勧誘を継続した。

このことは、宅地建物取引業法第47条の2第2項及び同条第3項に違反する。

(2)　被処分者は、令和6年5月13日に投資用不動産物件の勧誘に際し、購入申込の撤回を申し出た相手方Yに対し、午後1時頃から午後8時頃まで長時間にわたり勧誘を継続した。

このことは、宅地建物取引業法第47条の2第3項に違反する。

(1)宅地建物取引業法第41条の2第1項

(2)宅地建物取引業法第65条第2項第5号

(3)宅地建物取引業法第32条

宅地建物取引業法第65条第2項

渡部　努

免許証番号　

主たる事務所の所在地

伊勢原市石田682番

(1)　被処分者は、完成物件である宅地の売買契約において、買主から売買代金全額の10％を超える手付金を受領したにもかかわらず、手付金等の保全措置を講じなかった。

　このことは、宅地建物取引業法第41条の2第1項に違反する。

(2)　被処分者が買主に販売した宅地は、北東側に幅員約7mの舗装された町道があるほか、南西側において、幅員約4mの未舗装の町道と接している。一般に、本件土地への車両の出入りは北東側の舗装された町道から行うことが想定され、被処分者作成の物件広告においても、北東側からの進入路を記載していた。

　売主である被処分者が作成した広告のとおり、当該宅地への進入を可能にするためには当該宅地と北東側町道との境に位置する水路上の通路橋の使用について、水路敷の所有者及び水路管理者から許諾を得る必要があった。

　しかし、被処分者はこのことを調査せず、水路管理者等からの許諾も得ないまま、買主に対し、北東側の町道と接道していると記載した法第35条に定める書面（重要事項説明書）を交付して説明し、買主が本件土地を購入した際に期待したとおりに円滑に土地利用が出来ないとの損害を生じさせた。

　このことは、前記のとおりの行為の態様から、法第65条第2項第5号に規定する宅地建物取引業に関する不正又は著しく不当な行為に該当する。

(3)　被処分者は、当該宅地が第一種住居地域にあり、建築基準法第48条の規定により、建築物の用途に制限があるにもかかわらず、工場等が建築できる旨の記載をした。

　このことは、法第32条に違反する。

宅地建物取引業法第67条第1項（事務所不確知）

免許証番号　

主たる事務所の所在地

事務所の所在地を確知できないので、宅地建物取引業法第67条第1項の規定により、令和7年1月24日付神奈川県公報定期第581号で公告したが、その公告の日から30日を経過しても被処分者から申し出がなかった。

このことは、法第67条第1項に該当する。